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Tips: ¿Cómo hacer un contrato de arriendo?

Aunque no sea nuestro negocio, una pyme siempre pasa por el momento en que debe ser arrendador o arrendatario de una propiedad. Y si no somos expertos, además de conocer a la persona a quien vamos a arrendar la propiedad, como mínimo debemos averiguar sus antecedentes comerciales, su nivel de renta, su antigüedad en el trabajo y algún otro antecedente que se considere importante.

Y para que la relación transcurra con éxito, además debemos considerar lo siguiente.

EL CONTRATO

Lo básico que debe dejarse establecido en el papel, son la descripción y ubicación de la vivienda; el uso que se le dará, ya sea comercial, habitacional u otro; la fecha de inicio y término del contrato y la forma de terminarlo; la fecha de pago del arriendo, si el pago será mensual, trimestral u otro, fijando anticipadamente una multa diaria por atraso y a quien debe cancelarse; las causas de terminación del contrato; explicitar de inmediato si el arrendatario puede subarrendar o no la propiedad, para evitar sorpresas futuras y, por último, especificar las mejoras que se harán al inmueble.

Es importante que el contrato se haga por escrito, para que quede constatado el nombre, rut y domicilio de ambas partes contratantes, de modo de evitar cualquier problema futuro. Cada parte debe quedarse con una copia del contrato firmada. Es aconsejable pedir una garantía de arriendo, que usualmente corresponde a un mes de pago, para financiar arreglos por posibles deterioros y daños que se produzcan en la propiedad.

Adicionalmente, para evitar cualquier problema con los pagos, es mejor pedir un aval que responda en el caso de que el arrendatario no cumpla con estos.

INVENTARIO

Para que este punto quede claro desde el principio, es pertinente hacer un inventario con todo lo que hay dentro de la propiedad y el estado en que se encuentran las cosas, de modo de incluirlo en el contrato. Otra cosa que se puede hacer, es sacar una fotografía del estado inicial en que se entregó la casa, con una firma del dueño.

MONTO DEL ARRIENDO

Además de dejar establecido el monto del arriendo, frecuencia de pago (generalmente mensual) y la unidad de pago, también es importante aclarar la forma en que se reajustará el mismo. Ello generalmente se concreta cada tres meses, de acuerdo a la variación del IPC.

MODIFICACIONES

Si la vivienda es del tipo DFL-2, con los beneficios tributarios vigentes, deje establecido en el contrato la prohibición de realizar ampliaciones o modificaciones a la propiedad sin su autorización expresa. Si no hace esto, puede perder los citados beneficios para siempre.

GASTOS

Hay que dejar estipulado quien se encargará de los gastos de la vivienda o el local. Lo normal es que las cuentas de luz, agua y teléfono, más los gastos comunes, sean asumidos por el arrendatario, mientras que el pago de contribuciones y gastos estructurales de la propiedad, como cambios de cañerías, por ejemplo y arreglos de la red eléctrica, los continúe pagando el dueño.

Los gastos del uso de la propiedad son pagados generalmente por el arrendatario, lo que se debe aclarar desde el principio, pero de todas maneras recuerde que lo óptimo es pedir una garantía de un mes para que se reparen posibles daños una vez entregada la propiedad al dueño.

CONTRATOS DE VERANO

En estos casos, además de conocer la identidad completa, domicilio y teléfono del arrendatario, también se recomienda hacer un contrato de arriendo o recibo de dinero. Lo común es cobrar el 50% por adelantado y el resto se paga al momento de entregar la casa.

Como estos arriendos son por días y suelen hacerse con el inmueble y cosas de la casa incluidas, es fundamental hacer un inventario con todo lo que hay dentro y anotar el estado en el que las cosas se encuentran. Por esta misma razón, debe saber que los contratos se hacen con IVA incluido.

Asimismo, en estos casos los gastos comunes, las cuentas de luz y teléfono quedan a cargo del arrendador (dueño), exceptuando las llamadas de larga distancia.

Si la vivienda se arrienda a extranjeros, se recomienda tener una fotocopia de su pasaporte. Por último, también se puede preguntar cuántas personas dormirán en la casa y si se introducirá una mascota.

PARA TOMAR EN CUENTA

Los arrendatarios no tienen la facultad de subarrendar propiedades, a menos que el arrendador lo haya autorizado expresamente. Si esto sucede sin autorización, el dueño puede pedir el término del trato antes de lo acordado. Además, puede pedir una indemnización por los daños que esto le ocasione.

Si las personas se niegan a dejar la vivienda, en último caso puede interponer una demanda o irse a juicio con el arrendatario.

CAUSALES DE TÉRMINO DEL CONTRATO DE ARRIENDO

Según el equipo jurídico de www.misabogados.com, el contrato de arriendo terminara por los siguientes motivos:

El cumplimiento del plazo pactado.

Por medio del desahucio de una de las partes.

Por sentencia judicial.

Explican que mucho no se puede decir respecto a la llegada del plazo, pero para efectos de ejemplificar, si el contrato de arriendo se pactó por un año, cumpliéndose dicho término, el contrato habrá finalizado, esto es sin perjuicio de la renovación a la que alude el artículo 1956, inciso 3° del Código Civil.

Por otra parte, tanto el arrendador como el arrendatario, pueden poner término anticipado al contrato a través de un acto denominado desahucio, que consiste en la comunicación que le hace el arrendador al arrendatario de que desea ponerle término al contrato, otorgándole un plazo que parte desde los dos meses y que no se extiende más allá de seis, para que el arrendatario haga abandono del inmueble.

A su vez, el contrato de arriendo puede terminar cuando así lo determine un tribunal civil, por medio de una sentencia definitiva ejecutoriada. En este caso, se recomienda asesorarse por un abogado para el desalojo de vivienda y para que éste le explique el paso a paso de cómo lograr que la sentencia sea positiva.

Como curiosidad y contrario a lo que se cree, la muerte del arrendatario no extingue el contrato, por lo que sus herederos deberán ser los que sigan pagando las rentas.

Por último, hay que señalar que pese a que existen las causales de término que aquí se han expuesto, las partes son totalmente libres para determinar otras causas por las cuales el contrato podría finalizar.

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